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    • LPR五個(gè)月不變 你房貸要轉固定利率嗎?
    • 資訊類(lèi)型:樓市要聞  /  發(fā)布時(shí)間:2020-09-23  /  瀏覽:8158 次  /  

    個(gè)人住房貸款定價(jià)基準,選擇LPR還是固定利率?這一選擇題雖然在8月末完成,且LPR轉換率超過(guò)92%,但“有房一族”中仍有人在糾結:要不要在年底前反悔,改為固定利率?


    LPR連續5個(gè)月不變


    9月21日,中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布了最新的貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR):1年期LPR為3.85%,5年期以上LPR為4.65%。兩個(gè)期限品種報價(jià)均與上個(gè)月持平,至此LPR已連續5月保持不變。


    9月份LPR不變,之前已有所跡象。


    由于LPR報價(jià)與MLF(中期借貸便利)利率掛鉤,因此市場(chǎng)關(guān)注央行MLF操作利率時(shí)也包含對LPR報價(jià)的預判。


    9月15日,為維護銀行體系流動(dòng)性合理充裕,央行開(kāi)展6000億元中期借貸便利(MLF)操作(含對9月17日MLF到期的續做),此次MLF操作中標利率為2.95%,與前次操作持平。


    “央行本次續做MLF的價(jià)格并未調降,預示了本期LPR報價(jià)下調的可能性降低?!庇袠I(yè)內人士分析,MLF的超額續做也說(shuō)明了央行傾向于通過(guò)MLF操作階段性向銀行體系補充中長(cháng)期流動(dòng)性,緩解銀行體系中長(cháng)期流動(dòng)性偏緊的壓力。


    防范過(guò)量流動(dòng)性進(jìn)入地產(chǎn)等


    “本期LPR保持不動(dòng)符合預期”,民生銀行首席研究員溫彬向中新網(wǎng)表示,近期隨著(zhù)經(jīng)濟逐漸企穩回升,市場(chǎng)利率經(jīng)歷了較明顯的上升過(guò)程。為維護市場(chǎng)預期穩定,LPR保持不動(dòng),繼續對實(shí)體經(jīng)濟復蘇過(guò)程形成支撐,同時(shí)防范資金空轉套利或過(guò)量流動(dòng)性進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)等領(lǐng)域。


    國家統計局數據顯示,1-8月份商品房銷(xiāo)售額96943億元,增長(cháng)1.6%,實(shí)現了年內首次轉正。8月,70城的各線(xiàn)城市新房?jì)r(jià)格環(huán)比漲幅略微擴大;二手房?jì)r(jià)格除了二線(xiàn)城市漲幅回落,一線(xiàn)和三線(xiàn)城市的環(huán)比漲幅均現擴大。


    為給樓市降溫,7-8月房地產(chǎn)調控出現了轉折,從上半年的全面寬松,開(kāi)始出現收緊趨勢,各地在7-8月累計出臺政策次數達60多次。


    “得益于國內疫情防控得力,疫后經(jīng)濟持續修復,今年前8月固定資產(chǎn)投資累計同比增速基本回正,8月社會(huì )消費品零售總額同比增速也首次轉正。利率沒(méi)有進(jìn)一步下調的必要,同時(shí)也為應對全球經(jīng)濟衰退、海外疫情以及國際局勢的不確定性保留政策空間?!必悮ぱ芯吭赫J為。


    樓市升溫背后,房貸市場(chǎng)利率連降9個(gè)月


    雖然LPR報價(jià)保持不變,但全國首套房、二套房貸款平均利率已經(jīng)連續9個(gè)月下調。


    “自去年12月起,數據便由升轉降?!比?60研究院最新報告顯示,41個(gè)重點(diǎn)城市674家銀行分支機構房貸利率的監測數據表明,9月份,全國首套房貸款平均利率為5.24%,二套房貸款平均利率為5.55%,環(huán)比下降1個(gè)基點(diǎn)。


    “9月雖然整體房貸利率水平仍然略降,但越來(lái)越多的城市房貸利率下行趨勢已現拐點(diǎn),且二套房比首套房的利率拐點(diǎn)更為顯著(zhù)?!比?60大數據研究院研究員李萬(wàn)賦說(shuō)。


    貝殼研究院21日發(fā)布的《9月重點(diǎn)城市主流房貸利率簡(jiǎn)報》也指出,隨著(zhù)我國貨幣政策寬松力度逐漸減弱,其監測的36城平均主流房貸利率下降速度逐步放緩,9月基本止降。


    “其中,首套利率5.21%,二套5.51%,首套利率環(huán)比持平,二套利率微幅下降。與此同時(shí),銀行放款速度也觸底拉長(cháng),9月監測的36城房貸平均放款周期39天,環(huán)比延長(cháng)1天?!?/p>


    “房貸放款周期拉長(cháng)的現象需要注意,這可能會(huì )影響一些購房者貸款的辦理等?!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進(jìn)說(shuō)。


    “房貸利率與銀行放款周期的變動(dòng)對購房者的買(mǎi)房決策影響是微小的?!必悮ぱ芯吭菏紫袌?chǎng)分析師許小樂(lè )稱(chēng),比如300萬(wàn)元的購房商業(yè)貸款,貸款25年,貸款利率5.39%,還款方式以等額本息計,若利率下降5個(gè)基點(diǎn),月供減少不到90元,影響較小。


    許小樂(lè )稱(chēng),房貸利率低位趨穩意味著(zhù)在未來(lái)短期內,在兩個(gè)不同的時(shí)點(diǎn)購房,利率水平不變,月供相同。放款周期的延長(cháng)則拉長(cháng)了購房者的買(mǎi)房周期。


    房貸利率下行放緩,定價(jià)方式還有一次選擇機會(huì )


    “雖然影響較小,而且LPR連續5個(gè)月沒(méi)變,但我還是想要自己選?!庇小胺抠J族”說(shuō)。


    8月12日,工商銀行、建設銀行、農業(yè)銀行、中國銀行、中國郵政儲蓄銀行五家國有銀行同時(shí)發(fā)布公告,將于8月25日起對批量轉換范圍內的個(gè)人住房貸款,按照相關(guān)規則統一調整為L(cháng)PR定價(jià)方式。這意味著(zhù)不換的要自己申請,不申請的就默認轉LPR定價(jià)。


    9月15日,央行發(fā)布報告稱(chēng),金融機構絕大部分新發(fā)放貸款已將LPR作為基準定價(jià),存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準轉換已于2020年8月末順利完成,轉換率超過(guò)92%。


    但“被”完成轉換的“有房一族”中,可能還有人心里在犯嘀咕:到底哪個(gè)好?我能反悔嗎?


    需要注意的是,銀行公告中還有一句關(guān)鍵的話(huà):批量轉換完成后,若對轉換結果有異議,可于2020年12月31日(含)前通過(guò)相關(guān)渠道自助轉回或與貸款經(jīng)辦行協(xié)商處理。


    也就是說(shuō)年底前還有1次機會(huì ),將房貸利率轉回原定價(jià)方式,也可轉換為固定利率。但定價(jià)基準只能轉換一次,轉換之后不能再次轉換。


    LPR和固定利率兩種轉換方式各有優(yōu)勢,具體如何選擇取決于自己的判斷,特別是對未來(lái)利率走勢的判斷。


    央行此前解釋稱(chēng),如果認為未來(lái)LPR會(huì )下降,那么轉換為參考LPR定價(jià)會(huì )更好;如果認為未來(lái)LPR可能上升,那么轉換為固定利率就會(huì )有優(yōu)勢。


    僅有1次的反悔機會(huì ),你要用嗎?


    問(wèn)題的關(guān)鍵就在于,LPR未來(lái)在你房貸期限內會(huì )怎么走?


    “這取決于宏觀(guān)經(jīng)濟趨勢、通貨膨脹形勢以及貸款市場(chǎng)供求等因素,具體要看報價(jià)行的市場(chǎng)化報價(jià)?!毖胄胸泿耪咚舅鹃L(cháng)孫國峰8月25日在國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì )上指出,隨著(zhù)LPR改革推動(dòng)貸款利率下降的潛力進(jìn)一步釋放,預計后續企業(yè)貸款利率還會(huì )進(jìn)一步下行。


    中短期看,方正證券首席經(jīng)濟學(xué)家顏色認為,在常態(tài)化貨幣政策背景下,緩解長(cháng)期流動(dòng)性緊張,央行的主要手段是超量續做MLF,并伴隨常規化的、以逆回購為主要形式的短期流動(dòng)性調節。在我國經(jīng)濟基本面持續改善的情況下,年底之前基本不存在降準降息的可能性。


    “四季度銀行壓降結構性存款的壓力仍然較大,實(shí)體經(jīng)濟恢復發(fā)展中還需要較大力度的信貸支持,為緩解銀行體系的中長(cháng)期流動(dòng)性壓力,在通過(guò)MLF調節的基礎上,在適當時(shí)點(diǎn)結構性降準的可能性仍然存在并且必要?!睖乇蛘J為。


    所以,年底前的最后一次“二選一”,如果是你,怎么選?


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